房地产市场变天了，2021年8月31日，住建部开了一个发布会，提出了“我国建成世界上蕞大住房保障体系，常住人口城镇化率达63.89%”，而在“十四五”期间要加快完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居，会上还进一步提出“我们加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系”。

　　从这场发布会来看，未来中国的楼市必将出现变局，在全国范围内，将会出现大量的保障性住房，商品房的份额会进一步被蚕食，换到上海也同样如此。

　　所以在接下来的几年里，上海同样会出现大量保障房供应基地，而保障房在大量供应后，会使得整个区域的能级急速下降，尤其是对于房价方面的影响，将不可避免，所以未来上海的某些区域，可能会有80%跑不赢大盘，那么大概都有哪些区域呢，我们一起来探讨一下！

　　川沙在上海的定位等级十分之高，属于城市副中心级别，但这种能级高也是川沙的核心区域以及以国际旅游度假区（迪士尼）为主的区域。

　　然而被大家遗忘的角落里，还有一个新市镇的规划，在六灶这里，讲真，来到六灶给人的头部个感觉就是荒凉，十足的荒凉感。

　　而在六灶的整体规划中，又都是以动迁安置房为主，给大家释放一张六灶的整体规划图，除了保利和城市商住综合体（就是绿都绣云里）外，其他已标出来的地块，要么是已经建成的安置房，要么是已经开建的安置房，整个片区都被保障房所包围。

　　如今这里的次新二手房绿都绣云里也就4.5万/平左右，而新房也是这个价，完全没有倒挂行情，所以这里想要跑赢上海大盘，太难了。

　　可以说，新场在浦东本来存在感就不高，古镇虽然是其特色，但也制约了新场的发展，很多土地都作为了历史文化风貌保护区，无法大面积开发。

　　而在新场的规划中，又重点提及了“推进老旧住区改造，加强各类保障性住房建设，鼓励建设租赁性住房，提升城镇居住水平”。

　　所以这里也是个保障房供应大镇，房价自然不会有多大起伏。

　　在之前的新房中，地王盘中粮首创禧瑞祥云就卖了多年才去化完成，单价4.59万/平，说实话真不便宜。

　　如今看这里次新二手房挂牌价，单价也不过4万/平，甚至更低，这样的一个区域，靠什么房价能上涨？

　　航头在地段上来说，相对距离市区较近，但缺点很明显，就是它是属于三区交界处。

　　在原南汇没有并入浦东之时，这里是浦东、南汇、奉贤三区交界，属于三不管地带，所以这里的发展十分缓慢。

　　如今航头虽然有了18号线的开通，但区域等级还很差，连个大型商业都没有，整个街道的人流也不是很大，城市界面看起来也很一般。

　　而航头的保障房基地，莫过于是16号线的鹤沙航城站了，这里无一商品房，全部都是保障房基地，这里的房价想要上涨，也是难上加难。

　　宣桥大概位置就在野生动物园附近，这里也是上海十足的冷门地块，今年上半年海玥瑄邸开过2次盘，靠着市场热度，如此难卖的项目，也去化的七七八八，但这毕竟是市场过热才出现的现象，如果把时间拨回2018-2019年，这里就是滞销区。

　　其实宣桥镇基本没有任何规划，它的南面有宣桥社区，目前还不错，但是在死角和工业区内，北面是动物园，除了一个偌大的艺泰安邦这个很久以前的商品房外，城市界面基本就是以农村为主。

　　而在未来保障房大家供应力度后，这里或也成为其基地，能得到发展，显然是很难的，所以宣桥不建议碰，容易砸在手里。

　　实话实说，惠南镇虽然不是原南汇区政府所在地了，但凭借其前期的投入，现在来看也不差，而且16号线在惠南是个大站，无论人流量、交通还是商业，起码看上去是不错的。

　　与此同时，惠南镇也有一定的产业基础，会有一些产业人员进入，但惠南镇的产业相对较为低端，那么所对应的人群或也很一般，所以这里建设符合这些产业人群的保障房，是很有可能的，到时候，可能就会看到房价很低的保障房项目被周边产业人群所购买。

　　这样的区域，不是不能碰，但选择项目会非常重要，所以尽量买贴近16号线站点的房子，其他的建议不要碰，以免砸在手里。

　　曹路因为商品房上市的非常少，很多人可能都把这里给遗忘了，它本来就是大型动迁基地，把所有土地都给了保障性住房，从而挤压了商品房产品。

　　但是曹路在浦东的地段确实不错，它旁边就有森兰国际社区、唐镇国际社区以及金桥城市副中心，在多强板块环绕下，也凸显曹路区位优势，毕竟这些地方去曹路太方便了。

　　只是曹路确实要低其他区域一等，就以上海头部次土拍为例，曹路终于拍卖一幅涉宅用地，但房地联动价却只有4.5万/平，要知道，同是曹路的仁恒金桥世纪已经7.03万/平了。

　　那么拉低曹路的房价罪魁祸首就是板块内的保障房实在太多，价格根本涨不上去啊。

　　宝山的新顾城板块，也就是顾村周围，这里也是保障性住房基地。

　　其实这里的位置非常不错，又有7号线地铁穿行，还有龙湖北城天街这样的商业体，配套交通都非常齐全，但是这里的商品房屈指可数，目前也只有两个，而且都基本是已交房的项目了。

　　而接下来，在新顾城板块内，既有可能还有1万多套保障房等待入市。

　　在大量保障房入市，同时又没有商品房刺激的情况下，试问新顾城板块的房价还能如何上涨？

　　罗泾在地里位置上就差了许多，这里距离7号线号线个多小时是要的，非常不便。

　　但是罗泾目前有一定的产业基础，就是北郊未来产业园区，吸引了众多高科技企业，而且这里还配套了上海外国语大学附属宝山双语学校、金茂双语学校。

　　事实上，这些配套都是为这里的产业人群所准备的。

　　更重要的是，有产业，就极有可能成为未来保障性住房供应集中区，这点在上海多个区域都被印证了。

　　目前，这里的房价约3.8万/平，其实并不便宜，所以新房项目都没有触发过积分，能够卖掉就非常不错了。

　　嘉定马陆镇才是嘉定原本的腹地，这里遍地是工厂，路上几乎看不到任何行人，城市界面看上去就与四五线城市完全一样，毫无大上海摩登都市的感觉。

　　这里蕞大的利好就是市域铁路嘉闵线，如今这条线路已开建，穿过马陆腹地，开通后对这里有明显提升。

　　前文提到，马陆遍地是工厂，而根据常识来看，工厂用地是非常有可能变成住宅用地的，比如这里的新房金地嘉悦湾，这个项目所在的土地，就是原厂房拆除才变为住宅用地的。

　　而大量厂房的存在，就极有可能成为住宅用地，再根据政策来看，未来也将大概率会成为大型保障房基地，再配上少量商品房社区，未来马陆的格局基本就是这样。

　　所以有着大量工厂和厂房的区域，并不是什么好事儿。

　　而金地嘉悦湾将近4.4万/平的价格，也实属不低，那么买到这里，还有多少涨幅空间？

　　它是安亭的组成部分，这里除了同济大学外，其他的配套根本不值一提。

　　黄渡本来就是大居，买到这里的房子，涨幅是一定低于安亭核心的，虽然未来这里会有14号线过来，但也没有任何好处。

　　再看黄渡周边，也集中了大量工厂厂房，和马陆及其相似，当这些厂房土地性质发生变化后，那么保障性住房也将在这里再一次拔地而起，所以买到这里，根本无法跑赢大盘，还是算了吧。

　　封浜是江桥的一部分，但这里被铁路环绕，想要发展本来就很难，仅这一点阻挡了房价的上涨。

　　再看区域四周，还是集中了各色工厂厂房，而且在已经建成并交付的社区中，也是以动迁房为主，规划能级本就不高端，这些年还没有新房入市，想要房价上涨还真就奇怪了。

　　洞泾的存在感在此前是非常低的，但是如今洞泾有了12号线西延伸，而且还有很多站，同时松江华二实验学校也落户洞泾，在这两点作用下，洞泾摇身一变成为了“白富美”。

　　而且在洞泾附近，还有G60科创走廊、临港松江科技城，很多高科技企业和互联网企业纷纷入驻，成为了松江区又一处繁华之地。

　　可以说，这里有学校、有交通、有配套，还有高端产业。但要注意，在上海近郊，符合这样条件的，都有可能成为未来保障性住房供应的集中地，我们拭目以待。

　　朱家角和松江洞泾很像，它是青浦新城的组成部分，同时也是长三角一体化的先行启动区，还有轨交17号线经过，更重要的是，华为也落户在青浦朱家角附近。

　　集政策、交通、产业于一身，而且青浦还特地为华为的员工拿出了保障房用地，如今已处于建设阶段，所以这里与松江洞泾一样，都有可能成为保障房供应大区，谨慎对待。

　　庄行蕞为出名的是羊肉，每年夏天都有伏羊节，能吸引一波市区客户前来观光。

　　它距离南桥老城区不远，而且黄浦江的北面就是老闵行，相对来说有一定优势。

　　目前这里的商品房开发也不成熟，这么多年也才几个项目入市，单价3万/平也不贵，很多老闵行的客户都前来购买。

　　但是正因为有这样的优势，往来比较方便，才有机会成为保障性住房供应区域，虽然这还是猜测，但以这样的区位来看，确实具备开发保障性住房的条件。

　　当然奉贤的整体交通依旧不便，本就不建议来奉贤大农村置业，如果再有保障性住房跟进，那么这里就更不推荐购买了，会严重跑输大盘。

　　以上就是总结的，可能会跑输大盘的区域，其实按照正常分析来看，这些区域也很一般，只是在有了加大保障性住房供应力度的前提下，这些区域就更不建议购买了。

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