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admin7个月前 (09-24)上海奉贤研发厂房租售招商442

　　本次配股以公司截至２００７年９月３０日止的总股本１，２１５，６６９，０００股为基数，拟向全体股东按每１０股配售２．９股的比例配售股份，下述项目合计使用募集资金不超过３８．９２亿元，募集资金拟投入以下项目。

　　注：上述项目部分名称为暂定名。第６－１０项项目由本公司子公司集电港负责投资建设。

　　募集资金将按上述项目顺序投入，如实际募集金额低于３８．９２亿元，在不改变拟投资项目的前提下，董事会可对上述单个或多个投资项目的拟投入募集资金金额进行调整。本次配股募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以偿还。

　　名称：上海张江集成电路产业区开发有限公司

　　住所：上海市张江高科技园区龙东大道３０００号

　　注册资本：人民币４０，０００万元

　　经营范围：集成电路研究开发，高科技项目经营转让，高科技成果转让，创业投资，实业投资，建筑工程（按许可资质经营），房地产开发经营，物业管理，物业咨询，商务咨询（以上咨询范围均不含经纪），会务服务，艺术表演场馆的经营管理，建筑材料、机械设备、电器设备的销售，国内贸易，张江集成电路产业区土地开发（涉及许可经营的凭许可证经营）。

　　根据立信会计出具的信会师报字［２００８］第２０１８７号审计报告，集电港蕞近一年的资产负债简表、利润简表如下：

　　收购价格以东洲评估出具的沪东洲资评报字第ＤＺ０７０５８００４５号《评估报告》关于集电港净资产的评估价值作为定价依据。评估基准日２００７年９月３０日集电港净资产评估值为１３．４５亿元，４０％股权对应的净资产作价５．３８亿元。

　　评估基准日集电港净资产账面价值１０．１８亿元，评估价值１３．４５亿元，评估增值３．２７亿元，增长率为３２．１７％。评估增值主要为流动资产的评估增值３．２６８亿元。是由于该公司存货中的房产评估大幅增值造成的。

　　该项投资的内部收益率为１２．８７％，投资回收期约为１２．０８年。

　　本次收购将为公司后续的可持续发展提供发展空间和资源保障。收购实施后，本公司将成为张江集电公司的全资母公司，从而将拥有大量的存量房产及土地储备资源，为公司的后续发展提供了有力的保障，也使得投资上市公司的广大社会股东得以分享园区开发和建设的收益，进一步树立张江高科技园区的市场形象。

　　集电港已经于２００７年１１月取得贷款银行就本次配股涉及股权转让出具的书面同意函。

　　（二）收购张江微电子港３１．４％股权

　　公司名称：上海张江微电子港有限公司

　　公司地址：上海市张江高科技园区碧波路６９０号２号楼１０４－Ａ室

　　注册资本：人民币３７，０８３万元

　　企业类型：有限责任公司（中外合资）

　　经营范围：在张江高科技园区微电子港基地土地内（１．３３平方公里）从事土地开发与经营、房地产开发与经营、微电子项目孵化（涉及许可经营的凭许可证经营）。

　　注：川河集团有限公司间接持有ＡｄｖａｎｃｅＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔｓＬｉｍｉｔｅｄ公司１００％的股权，本公司间接持有川河集团有限公司２９．９％的股权。

　　根据上海众华沪银会计师事务所有限公司出具的沪众会字（２００８）第１２８６号审计报告，微电子港２００７年合并资产负债简表、合并利润简表如下：

　　收购价格以东洲评估日出具的沪东洲资评报字第ＤＺ０７０５８７０６２号《评估报告》关于微电子港净资产的评估价值作为定价依据。评估基准日２００７年９月３０日，微电子港净资产评估值为２２．５４亿元，３１．４％股权对应的净资产作价７．０８亿元。

　　评估基准日微电子港净资产账面价值６．６６亿元，评估价值２２．５４亿元，评估增值１５．８８亿元，增长率为２３８．５６％。评估增值主要为流动资产和长期投资的评估增值。其中流动资产增值１４．４６亿元，长期投资增值１．４２亿元。均是由于存货及子公司存货中重估较成本大幅增值造成的。

　　该项投资的内部收益率为１１．７３％，投资回收期约为８．２年。

　　本项目位于张江高科技园区郭守敬路６１号，南临郭守敬路、北临李时珍路，西靠嘉利项目、东接讯达项目地块。厂房为快装厂房，主要由两幢厂房建筑组成，使用权限至２０４６年２月。项目占地约１８，０００平方米，总建筑面积１０，３８６平方米。房地产权证：沪房地浦字（２００６）第００９０８５号。目前该厂房由张江集团持有。张江集团持有本公司５２．０９％的股权，为本公司的控股股东。

　　收购价格以东洲评估出具的沪东洲资评报字第ＤＺ０７０５７９０４５号《评估报告》关于快标厂房的资产评估价值作为定价依据。

　　快标厂房账面价值为０．３９亿元，评估值为０．６８亿元，评估增值０．２９亿元，评估增值率７４．３６％，主要是房产的重估价值提高。

　　本项目内部收益率为１０．２４％，投资回收期约为１１．７年。

　　（四）收购张江集团的一期标准厂房

　　一期标准厂房位于张江高科技园区郭守敬路３５１号，南临郭守敬路、东临居里路，西靠张江科技公寓、北接汇仁制药项目地块。本厂房为钢筋混凝土结构，由一幢单体七层建筑和一幢联体七层建筑组成，于１９９５年９月完工交付使用。物业总建筑面积约３５，８４０平方米。房屋所有权证号：沪房浦新字第１１９２４及１１９２５号。目前该厂房由张江集团持有。张江集团持有本公司５２．０９％的股权，为本公司的控股股东。

　　收购价格以东洲评估出具的沪东洲资评报字第ＤＺ０７０５７９０４５号《评估报告》关于一期标准厂房的资产评估价值作为定价依据。

　　一标厂房账面价值为０．５８亿元，评估值为２．２２亿元，评估增值１．６３亿元，评估增值率为２８０．２２％，主要是房产的重估价值提高。

　　本项目内部收益率为８．７２％，投资回收期约为１３．３年。

　　评估基准日快标和一标厂房账面价值０．９７亿元，评估价值２．９０亿元，评估增值１．９２亿元，增长率为１９７．６２％。主要是房产的重估价值提高。

　　上述快标和一标厂房竣工日期较早，成本单价较低，平均造价只有２，１０５元／平方米，而由于十年来房地产价格的快速上涨、土地动迁成本的上升等原因，目前同类型的工业区的类似厂房房地合一的平均单价已经在６，０００～７，０００元左右，因此造成该房地产评估大幅增值。两项资产收购项目不仅有效提高了本公司的存量房产资源，同时也有助于减少本公司与控股股东之间潜在的同业竞争。

　　本项目位于张江高科技园区张衡路以北、华佗路以西、蔡伦路以南、白莲泾以西。

　　本项目规划用途为科研教育区域内的配套居住用地，建成后用于对外出租，其中部分物业前三年作为学生公寓出租。

　　项目占地面积约７２，６２０平方米，总建筑面积约１２４，８７６平方米，地上建筑面积１０９，９９９平方米，地下建筑面积为１４，８７７平方米，容积率１．５。

　　４、项目开发建设进度计划及经营计划

　　该项目由本公司自行开发。项目于２００７年９月开工，于２０１０年４月竣工。截至到目前，该项目已投入资金４，４８５万元。项目建成后将用于对外租赁。

　　截至目前，已办理沪房地浦字（２００８）的０１０５６０号《上海市房地产权证》、沪浦规地张（２００６）１５０６１０２０Ｅ８０１７１《建设用地规划许可证》；沪浦规建张（２００７）１５０７０８２８Ｆ８０２０４《建设工程规划许可证》；０５ＺＪＰＤ００７６Ｄ０１编号７１９《建筑工程施工许可证》。

　　项目总投资约为６．４６亿元，拟用本次募集资金投入４．２０亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。

　　本项目内部收益率为８．５７％，投资回收期约为１５．３年（包含２年建设期）。

　　本项目位于张江集成电路产业区２－３、２－８地块内，西与张江集电港一期比邻，北临龙东大道，东靠外环绿带，南依吕家浜丹桂路。

　　本项目由三栋综合研发楼组成，建成后对外出租。

　　项目占地面积约３８，２２１平方米，总建筑面积约７３，９１６平方米，地上建筑面积５３，４７９平方米，地下建筑面积为２０，４３７平方米，容积率１．４。

　　４、项目开发建设进度计划及经营计划

　　该项目由公司子公司集电港负责投资开发。项目拟于２００７年１２月开工，预计２００９年７月竣工。

　　截至目前，已经取得沪房地浦字（２００６）第０３６２９７号、沪房地浦字（２００６）第０３６２９８号《房地产权证》、沪浦规地张［２００７］１５０７１１０６Ｅ８０２７５《建设用地规划许可证》。

　　项目总投资约为５．００亿元，拟用本次募集资金投入３．２５亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。

　　本项目内部收益率为１０．１２％，投资回收期为１０．８年（包含２年建设期）。

　　项目位于张江集成电路产业区Ａ区５－６地块，地块北抵５－４地块、东靠盛夏路、南达祖冲之路、西临世和中心。

　　本项目由３幢１１－１４层公寓式酒店，１组２层商业裙房及其附属配套设施组成，建成后对外出租。

　　项目占地面积约３４，９８７．５平方米，总建筑面积约９０，５７２平方米，地上建筑面积６９，９５１平方米，地下建筑面积为１８，４２４平方米，容积率２．０。

　　４、项目开发建设进度计划及经营计划

　　该项目由公司子公司集电港负责投资开发。项目拟于２００８年１月开工，预计２００９年１２月竣工。

　　截至目前，已经取得沪房地浦字（２００４）第１２８５３６号《房地产权证》，沪浦规地张［２００７］１５０７０８１３Ｅ８０１７８《建设用地规划许可证》。

　　项目总投资约为５．３９亿元，拟用本次募集资金投入３．５１亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。

　　本项目内部收益率为９．０７％，投资回收期为１３．４年（包含２年建设期）。

　　项目位于张江集成电路产业区Ａ区５－４地块，东邻盛夏路，南至５－６地块，西面为４５米宽生态河道吕家浜，北抵金秋路。

　　本项目由１０幢１１－２５层人才公寓住宅，部分商业裙房，１组１层商业用房及其它附属配套设施组成，建成后对外出租。

　　项目占地面积约４５，３０７平方米，总建筑面积约１０９，２０９平方米，地上建筑面积９０，６０９平方米，地下建筑面积为１８，６００平方米，容积率２．０。

　　４、项目开发建设进度计划及经营计划

　　该项目由公司子公司集电港负责开发。项目拟于２００８年３月开工，预计２０１０年６月竣工。

　　截至目前，已经取得沪房地浦字（２００４）第１２８５４０号《房地产权证》。

　　本项目总投资为７．１６亿元，拟用本次募集资金投入４．６５亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。

　　本项目内部收益率为９．０３％，投资回收期为１３．９年（包含３年建设期）。

　　（九）集电港Ｂ区１－６北地块项目

　　项目位于张江集成电路产业区Ｂ区１－６北地块，东临盛夏路，西邻申江路，南临在建的１－６南地块项目。

　　本项目为张江集电港Ｂ区１－６北地块项目，南面为在建的北京大学微电子研发中心。项目建成后，将首先为北大微电子研发中心的上、下游企业提供办公商业配套服务，除此之外，目标客户还包括相关的半导体、ＩＣ研发、软件测试、嵌入式软件研发等企业。项目的商业配套设施包括餐饮、超市、咖啡厅、健身房、银行等。

　　项目占地面积１４，７６２平方米，总建筑面积约３１，８２３平方米，地上建筑面积２９，５２３平方米，地下建筑面积为２，３００平方米，容积率２．０。

　　４、项目开发建设进度计划及经营计划

　　该项目由公司子公司集电港负责开发。项目拟于２００８年３月开工，预计２００９年１２月竣工。

　　截至目前，已经取得沪房地浦字（２００５）第１１６８８８号《房地产权证》、沪浦规地张（２００５）第００６号《建设用地规划许可证》。

　　本项目总投资为２．２２亿元，拟用本次募集资金投入１．４４亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。

　　本项目内部收益率为１０．２６％，投资回收期为１２．２年（包含２年建设期）。

　　（十）集电港Ｂ区１－７北地块项目

　　项目位于张江集成电路产业区Ｂ区１－７北地块，东临盛夏路，西邻申江路，南近创新河。

　　本项目为张江集电港Ｂ区１－７北地块项目，南面为在建的原清华微电子研究中心，包括教研楼、ＩＣ试验楼及办公楼等。本项目建成后，结合南地块的物业类型，为科研办公一体化的企业及研究机构提供一体化的科研办公场所，除此之外，目标客户还包括相关的半导体、ＩＣ研发、软件测试、嵌入式软件研发等企业。

　　项目占地面积１５，４８８平方米，总建筑面积约３３，２７６平方米，地上建筑面积３０，９７６平方米，地下建筑面积为２，３００平方米，容积率２．０。

　　４、项目开发建设进度计划及经营计划

　　该项目由公司子公司集电港负责投资开发。项目拟于２００８年３月开工，预计２００９年１２月竣工。

　　截至目前，已经取得沪房地浦字（２００５）第１１６８８９号《房地产权证》、沪浦规地张（２００５）第００７号《建设用地规划许可证》。

　　本项目总投资为２．３２亿元，拟用本次募集资金投入１．５１亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。

　　本项目内部收益率为１０．２８％，投资回收期为１２．２年（包含２年建设期）。

　　本次募集资金中不超过人民币５亿元用于补充公司流动资金。为加快园区开发，充分利用产业升级和产业联动，推动公司实现加速发展，公司近年来加快了开发力度和进度，进行了较大规模的房地产收购和投资，并逐步加大与园区发展相关的创新服务和产业投资的力度，公司未来的流动资金需求较大。

　　截至２００７年末，公司负债总额较２００６年有较大增长，达到了５１亿元。公司的流动负债合计达到４３亿元，短期借款已达１８．９８亿元，其他流动负债（短期融资券）１０．３４亿元，有一定的短期偿债压力。２００８年公司还要进一步扩大园区创新服务类业务，需要进一步增加一定的流动资金。目前，公司负债率已经处于较高水平，因此，拟利用本次募集资金中不超过５亿元用于补充公司流动资金及偿还部分流动资金贷款，以满足公司的流动资金需求，进一步降低财务风险。

　　目前利率水平处于相对高位，且存在不断加息的可能，以募集资金补充流动资金，可优化公司的财务结构，降低公司的财务风险，增强抗风险能力，且可以减少财务费用，进一步提高公司的盈利能力。

　　因此补充流动资金可以满足公司日常经营的资金需求，保证了公司盈利能力的持续性和稳定性，为公司未来的快速发展、提升公司综合竞争能力提供良好的发展条件和基础。