数十年前，上海生产的电视机、自行车乃至奶糖都曾经风靡全国，“上海牌”是品质和信誉的保证。如今，上海提出制造业再跨出一步，走向高端走向前沿，2017年年中发布的《关于创新驱动发展 巩固提升实体经济能级的若干意见》明确提出要以高端发展为导向，聚焦突破战略性新兴产业，形成汽车、新一代信息技术、智能制造装备、生物医药与高端医疗器械、新材料等千亿元以上产业集群。未来5年，战略性新兴产业增加值占上海全市生产总值比重达到20%以上，战略性新兴产业制造业产值占上海全市工业总产值比重达到35%左右，上海将全力统筹推进60多个10亿元以上重大产业项目，成为全国创新引领实体经济发展的新高地。

　　重振制造业需要充足的空间，在多年的发展中，上海一直面临土地、环境等方面的紧约束。历经持续转型升级，上海用了15年左右时间调整产业结构，将以二产为主导的经济结构转向了以三产为主导，服务业占比达70%以上。如今，虚拟经济的兴起，特别是互联网技术和金融的发展，为新兴服务业的发展提供了巨大空间和技术支撑。在如此利好的前提下，上海为何掉头转向二产制造业呢？

　　2016年，上海生产性服务业约占全市服务业的59%、全市生产总值的40%，如果实体经济不能巩固提升，研发设计、信息技术、总集成总承包、检验检测认证、供应链管理等生产性服务业发展就会受到影响，以服务业为主的经济结构就难以稳固。

　　所以，针对土地资源匮乏这一紧约束，上海明确，2020年上海全市工业用地规模保持在550平方公里左右，为制造业长远发展留足空间。每年工业用地减量化腾挪出的土地指标，按照不低于1/3的比例用于重点工业项目。

　　目前，上海工业正处于转型升级关键期，资源要素瓶颈约束问题依然存在，只有深入挖掘存量，加大低效产能的调整力度，才能腾出更多的土地和资源空间发展先进制造业、战略性新兴产业。

　　（一）上海松江区/金山区有转让、兼并意向存量厂房具体情况

　　根据安通工业地产研究中心针对上海松江区/金山区有转让、兼并意向的存量工业用地统计分析得知，截止2017年12月31日17时，松江区/金山区有转让、兼并意向的存量工业用地共计237.3余亩，转让主体约有13家。

　　（二）上海松江区/金山区租赁意向存量厂房具体情况

　　根据安通工业地产研究中心针对上海松江区/金山区工业存量厂房统计数据分析得知，截止2017年12月31日17时，松江区有租赁意向的存量厂房约84.33万方，招商家数约有219家；金山区有租赁意向的存量厂房约65.38万方，招商家数约有98家。

　　其中我们将招商主体超5000㎡的企业单独统计后，得知目前松江区大面积存量厂房招商面积约57.89万方，金山区约54.63万方。同时，对单体招商面积超5000方的企业进行单独分析后发现，目前松江区共有约35家企业在招商，金山区约42家在招商企业。

　　据数据统计，2017年4季度，松江区厂房租赁均价为1.22元/㎡/天，金山区厂房租赁均价为0.85元/㎡/天。

　　具体情况详见表2-1《2017年4季度上海松江区/金山区租赁意向存量厂房库存量及租金情况汇总表》。

　　表2-1 《2017年4季度上海松江区/金山区租赁意向存量厂房库存量及租金情况汇总表》

　　注：报告中数据分析统计的是数据中心网络平台中明确为交易中的招商资源，以行政区域做划分，包含部分农村集体建设用地；同时，本次统计不包含空地、招商科创楼宇及存量的冷库用房，以及小于500㎡以下的小面积招商厂房。

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　　安通工业地产研究中心研究员 徐智婷返回搜狐，查看更多

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