国企控制的大量基础设施资产，通过合适的金融工具，可以变成普通百姓也能参与的投资产品。12月6日，由上海外高桥集团股份有限公司（以下简称“外高桥集团”）作为原始权益人、华安基金管理有限公司作为基金管理人、国泰君安证券股份有限公司担任财务顾问的“华安外高桥仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”正式发售。本项目也是上海首单仓储物流基础设施REITs。

　　走通首个基础设施REITs项目后，外高桥集团将实现产业不动产开发、运营、上市、受托管理、再投入的循环运作，存量优质资产“变”资本，将支撑外高桥集团加速主导产业转型发展，更对国有资本优化布局和功能发挥产生深远影响。

　　为国企轻装上阵、加速奔跑提供契机

　　所谓REITs，是一种以发行收益凭证的方式汇集投资者的资金，由专门的投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

　　此次推出的华安外高桥仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（华安外高桥REIT，508048）底层资产，是位于上海市浦东新区外高桥物流园区（二期）的1处优质冷库和3处优质高标仓。合计建筑面积约14.92万平方米，项目运营年限在6年以上，与承租户合作良好、租约稳定，平均出租率95%以上，租金收缴率近100%，募集份额总额为4亿份，认购价格为2.79元/份。

　　为何要推出本次的REITs项目？上海外高桥集团股份有限公司董事长俞勇坦言，用好国家推出的金融创新工具是公司补齐短板的重要举措之一，通过资产证券化工具提升存量产业不动产的流动性，可实现资产市场价值和现金收益，更能增强公司可持续经营能力。

　　“如果按照传统的开发模式，从拿地到开发、建设，都是比较集中性的重资产投资，企业的资产负债率也会越来越高，无法支撑外高桥的快速发展。”俞勇说，“以REITs的方式，将公司稳定的不动产‘变现’，也可为加速后续产业提供重要支撑。”

　　以本次项目为例，四个仓库估值在10亿元，通过REITs这一金融工具，可快速实现资产价值发现。

　　“以往难流通的不动产，通过金融创新，实现了流通快。回笼的资金将用于外高桥老旧物业厂房的更新、可建设用地的开发和建设等投入，进一步招引相关产业的企业入驻。”俞勇表示。

　　值得关注的是，外高桥集团也将作为本次基础设施公募REITs基金部分份额的持有者，拥有20%份额。“在看好项目收益的同时，作为国资控股企业，我们必须要对未来产业招引把关，把控不动产空间载体的招商项目与浦东引领区建设的主导产业、支柱产业相匹配。”俞勇表示。

　　REITs在试点之初，首先与基础设施建设相结合，但后面的想象空间很大，而外高桥集团已经做好了下一步扩募的准备。

　　记者了解到，除本次发行入围的四个项目外，截至2024年6月30日，外高桥集团持有各类可出租物业近400万平方米，出租良好、租金收入稳定。这将为后续可持续扩募提供充足的资源储备。

　　当前，外高桥集团正在通过设立私募股权基金、股票增持、定增等资本市场组合拳，加快将外高桥集团从原来以产业园区开发为主，转向产业园区开发和产业组织发展并重。

　　如今年3月，上海外高桥私募投资基金合伙企业（有限合伙）完成私募投资基金备案，基金认缴出资总额为人民币40200万元。其中外高桥作为有限合伙人出资人民币20000万元，占基金认缴出资总额的49.75%。11月，上海外高桥资产管理有限公司宣布，已完成首笔1.5亿元股票增持贷款的提款，为股票回购增持再贷款政策发布后，上海地区落地的首笔业务。

　　“对外高桥而言，金融工具的蕞终目的是去服务实体经济。”俞勇认为，创新活力不断释放，才能支撑产业持续增强。“通过国家不断推出的金融创新工具，来帮助我们国资控股企业走出一条转型发展的新道路。”

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