远东头部棉花仓库的“蝶变新生”

招商引资葛毅明135246785152年前 (2024-10-14)上海奉贤研发厂房租售招商551

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　　在宝山区的北侧，有一条母亲河，名为“蕰藻浜”。在上海近代工业化的发展进程中，蕰藻浜的两岸建成了吴淞机厂、吴淞微宝电气厂（发电厂）、张华浜修造工场（今东海船厂）、华丰纱厂（今上棉八厂）等远近闻名的近代工业群。而今，蕰藻浜的一头连着南大智慧城，一头连着吴淞创新城，化身为宝山区内涌动着的“科创之河”，带着无数科创产业园的热切希冀，点亮北上海。依河而建的上海智力产业园正是它们中的一个缩影，它一步一个脚印，踩出属于上海智力产业园的发展之路。

　　作为上海城市更新中的代表项目，上海智力产业园在宝山区政府和东方国际（集团）有限公司联手打造下实现产业更新，让曾经的远东头部大棉花仓库蝶变新生，发展成为北上海集电子商务产业、公园+办公等业态融合的规模型产业园区。

　　纪蕰路588号的上海智力产业园位于宝山区庙行镇，前身是上世纪30年代远东蕞大的棉花仓库，解放后归属中国花纱布公司，1958年划归上海纺织工业局纺织原料公司，后又归属上海纺织发展总公司（现归属于上海星海时尚地产集团有限公司），是国家储备棉定点基地，占地300余亩，除了有不到3万平方米的库房外，大部分是露天的棉花堆场。

　　上世纪九十年代后期，随着上海产业结构的调整，纺织企业“退二进三”，使得棉花仓库的功能不复存在。在“创新驱动、转型发展”战略引领下，东方国际与宝山区政府联手，经过两年多的政策研究、市场调研和可行性分析，决定在这片土地上建立新型产业园区，从劳动密集型向科技密集型转移，建设一个超大规模，产业定位明显的现代服务业集聚区。

　　棉花仓库的改造始于2008年，分期、分批、分地块推进。根据《上海宝山区区域总体规划实施方案（2004-2020）》，原棉花仓库处于沿薀川路两侧生态防护隔离带上，且该隔离带是上海市域绿地系统的楔形绿地生态廊道之一，将绿地转型为总部基地或其他业态，按照常规路径是行不通的，需要走出一条“规划能落地、环境能改善、产业能发展、企业能接受、地区能操作”的路径。因此，经过宝山政府与东方国际多次协商，蕞终以3/7开的模式为原则（即约30%土地用于企业调整、发展新产业，70%用于绿地建设），对300亩的棉花仓库进行重新规划。与此同时，企业利用“绿地置换建面”的形式，通过将部分土地用于公园以及自身配套绿地，从而获得一期的扩建；而宝山区庙行镇政府通过向上海纺发纪蕴仓库零租金租赁土地，建设公园，向社会开放，提升了周边的环境，实现了政府、企业和社会的多赢。

　　经改造后，300亩的棉花仓库分为智力产业园一期、二期、智力公园和卓越时代广场四个地块，总建筑面积约20万平方米。其中自主开发的智力产业园一、二期，先后获得了市经委、市商务委和市工商局命名的“上海市电子商务示范园区”“上海生产性服务业功能区”“上海信息服务产业基地”和“上海品牌园区”等称号。

　　科创产业园运营得如何？除了看入驻企业数、企业税收贡献之外，企业在园区内的成长也是评判准则之一。而在上海智力产业园内，从“夫妻老婆店”白手起家发展为中大型级别的企业绝不在少数，它们对于产业园的“企业粘度”也相当之高。

　　曾有一家名为上海发网供应链管理有限公司的企业，入驻伊始，在产业园一期内租赁了一幢写字楼作为办公区域。依托园区的融资平台，经过多轮融资，“发网”企业规模不断扩大，成为了累计服务2500多家品牌客户，仓储网络覆盖全国的全渠道物流服务平台。由于对园区管理方上海智园投资管理有限公司的信赖，“发网”始终扎根于智力产业园内，不久后又在园区二期购买了一栋独栋的写字楼作为办公用地。这样成功的案例在产业园内还有很多，“很多企业都是从老板背着双肩包进来，逐步发展成一家融资上市的企业。”这些企业的成功也是智园投资管理公司企业核心价值观的真实写照：“专注服务，致力于客户的满意与成功”。

　　除了搭建融资平台外，园区在宝山区政府和庙行镇政府的指导下，还逐步建立了包括政策推送平台、人才服务平台、众创空间创业、链商资源服务平台、合作交流平台等在内的六大功能性服务平台，以营造适合现代服务业功能区的综合商业氛围，提高入驻企业的归属感。

　　园区对入驻企业的帮助体现在方方面面。智力产业园始终以做精做强园区服务为立园之本，坚持“客户至上、服务至善、质量至优”的服务理念，将“三种服务”贯穿于整个园区服务过程。即坚持及时服务、细节服务、按需服务。这些服务文化要素，已深深烙上了园区的烙印，成为引领园区提高服务质量、提升核心竞争力的标志，特别是在招商阶段，团队时刻关注园区客户需求并根据需求提供多样化方案，吸引企业入住。

　　经过十余年的发展，上海智力产业园不仅带来了绿色的公园和丰富的办公空间，还促进了区域经济和产业的转型升级。园区实现了投资回收，稳定实现了良好的经济效益和社会效益。2021年由于受疫情影响，疫情减免租金超900多万元，仍获得超1000多万元的净利润，税收贡献约2800元/平方米，远高于周边其他园区的税收贡献额。

　　作为宝山区成功转型的城市更新项目，上海智力产业园在取得成绩的同时也暴露了许多不足，特别是园区办公楼宇是由老仓库改建而成，建筑物及设施设备陈旧落后，配套功能不足，难以满足园区产业升级及发展企业总部经济集聚区的需要，同时也难以满足产业升级后客户企业多元化服务的需求。再加之，伴随着周边轨道交通18号线二期工程的建设，因此，产业园顺势启动园区一期扩建项目及“智力广场”（暂定名）项目，以现代中心城区生态办公的理念，打造江景之中的生态办公建筑。

　　作为新建项目，智力产业园一期扩建项目及“智力广场”将与18号线二期项目保持“同频共振”，打造TOD模式，即“交通引导开发”模式，赋能智力产业园这一区域，服务宝山庙行地区转型发展。

　　在产业项目定位方面，智力产业园一期扩建与“智力广场”项目将共同围绕科创宝山和数字庙行，聚焦高新科技、智能制造、金融投资和大健康、新一代信息技术与服务等产业，赋能提升传统产业以及智能化、网格化发展水平，网罗高新科技和智能化发展企业和总部基地入驻。智园投资管理公司负责人介绍道：“我们计划打造一个17万平方米的高新科技企业聚集的孵化地，吸纳更多优质的、具有产业代表性的‘龙头企业’入驻我们产业园内，让整个产业园区拥有一个质的飞跃。”

　　未来，依托蕰藻浜“科创之河”的空间优势，上海智力产业园将与“智力广场”共同融入宝山打造“科创中心主阵地”，形成现代服务业集聚区的战略定位，对接区域新经济体验区、现代都市生活会，打造数字庙行的科创“双子塔”，真正成为北上海门户以及宝山科创的新高地。

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