八九十年代川沙是上海头部强县，全国都数得着。

　　1992年川沙撤县，变为浦东新区下属乡镇，辖区为原县政府驻地城厢。

　　此后川沙开始被打入冷宫，长达20年发展缓慢，一座太平桥就修了十几年。

　　这段时间陆家嘴、外高桥、金桥、张江迅速崛起，红花川沙瞬间成了绿叶。

　　2012年合并了六灶，形成如今的版图，然而也只是增加了一些楼盘开发而已。

　　眼看着各个小弟纷纷穿上喇叭裤，手持大哥大，自己连万元户都没混到，川沙心里急啊。

　　这一年公布的《上海市城市总体规划（2017-2035年）》中，川沙被纳入主城区。

　　看地图就知道，这四个主城区明显向外突出。

　　实际上主城区就是外环内+宝山部分+大虹桥+闵行浦西部分+川沙部分。

　　有人问突出的为什么不是唐镇，为什么不是周浦。因为他们不够格。

　　主城区是一个区域概念，更像是一个荣誉称号，或者家长的期望。

　　如何实现这个期望，还需要更具体的动作。

　　而且97平方公里不可能一碗水端平，也需要拿笔圈一下重点。

　　所以在这个基础上又提出打造川沙副中心。

　　上一波副中心是徐家汇、五角场、花木、真如，大哥徐家汇现在已经是家族主要话事人之一，五角场在北上海也是一呼百应。

　　不过花木、真如发展的并不好。师父领进门，修行在个人。

　　憋了20多年的川沙，能把握住吗？

　　川沙着重打造的经济体是川沙经济园，整体以工业为主，并没有贡献太多数据。

　　迪士尼开业后周边民宿开始活跃起来，六灶的不少村民有了新的收入来源，酒店餐饮也有较大带动，不过受益对象更多的是浦东整体。

　　这些改变与张江、金桥、陆家嘴的大国重器比起来，还是上不了台面。

　　城厢社区这里原本就有大量居民，大量老房子；城南社区开发了阳光城愉景湾、凯佳公寓、华府188等商品房，居民以川沙、六灶改善为主。

　　后来六灶也开发了一些项目，吸收了部分张江、陆家嘴的客流。

　　其他广大地区基本是原生态的农村，对外相对封闭。

　　实际上川沙近些年商品房开发也不多，大部分小区都是2000年以前建成。

　　2015年后川沙开发的项目寥寥无几。

　　川沙做过短期努力，原本想在地铁站附近打造一个商务中心。

　　成功运营的是百联和绿地的商业，建了两栋写字楼，招商也不是很顺利。

　　百联和绿地是彻头彻尾的社区型商业，并没有对外辐射能力——唐镇、祝桥的居民都很少过来。

　　学校上依旧是当地的观澜小学，医疗上主要依赖1980年创建的浦东新区中医医院。

　　没有大规模的开发，即使有2号线也只是方便了当地居民出行。

　　所以川沙的当下的定位是：以当地居民为主、吸收了少量张江、陆家嘴客群的大型居民区。

　　没有莘庄这样辐射闵行、松江、奉贤的能力，也不像九亭一样完全的成为市区睡城。

　　未来，川沙将成长为九大副中心之一。

　　副中心的意思是，成为城市扩展区域的凝结核，引领片区发展。

　　就好像东京银座、上海徐家汇一样，成为新开发片区的中心。

　　然而直到现在，我们也不知道川沙的副中心该怎么建设。

　　大虹桥不用说，核心区已经基本成型；莘庄CBD也在持续招商运营，七莘路一带初具规模；大家瞧不上的宝山也公布了吴淞副中心设计方案，工业、服务业有序分布。

　　真如、花木、五角场几个老一辈副中心规划都改了好几次了。

　　川沙副中心到底核心区选在哪都不知道。

　　江湖传言核心区将选在城厢社区西侧，这里是大片的待开发区域，土地获取成本低。

　　然而浦东新区用地规划上，这里2035年仍旧是一片绿色，倒是迪士尼东部规划了大量商办用地。

　　不管怎样，大概率都会位于迪士尼周边，川沙东南部广大的农村地区仍旧没有开发计划。

　　实际上川沙被划进主城区的只是西北角很小一部分，以华夏东路、迎宾高速、南六公路为界。

　　不过看到这张图就会感到非常压抑：九大副中心，浦东就占了4个，三个都在川沙周边。

　　川沙的几个弟弟张江、金桥前几年出国留学，成绩提升很快，自己在国内被冷落了很久。

　　等了二十几年，家里终于给安排了大厂实习机会，却发现弟弟们都一起去。

　　海外镀金回来的弟弟们自然混到风生水起。

　　张江副中心如火如荼，设计了双子塔高达320米，即将完工；

　　金桥副中心设计方案恢弘庞大，地标高达330米，即将动工。

　　没办法，经过几十年的积累，张江、金桥更具实力，也更加迫切：

　　张江的科技企业、金桥的制造企业都诞生了不少商务需求，必须要有商务区承载，否则就外流他区。

　　不仅如此，几个副中心还联合起来，搞了一个金色中环，对的，又没带上川沙。

　　杨思恒大市场要建设，御桥要开发，前滩南还没动工，沪东船上大家盼了这么久。

　　不过这次失落没多久，就又受到一击：

　　上海东站要打造商务区，定位下一个大虹桥。

　　这次规划来的迅速而猛烈，定位清晰、规划详细，一幅很认真的样子。

　　川沙只能再次怀疑人生：说好的九大副中心，你成下一个大虹桥，岂不是十大副中心了？

　　关于浦东的谣言终于落定，这里要打造社会主义现代化建设引领区，其中重头戏给了张江和临港。

　　今年的两次集中土拍，浦东共计出让12幅土地，其中10幅给了临港。

　　临港这个小弟正式成为爸爸妈妈心头肉，谁都取代不了，要啥买啥，不要也买。

　　错过了过去30年的高速发展，现在真的是狼多肉少，周边一圈强邻。

　　7公里之外，张江副中心还在紧锣密鼓的施工，招商工作尚需一定时日，谁敢去开发川沙？

　　这也是川沙副中心图纸都没出来的原因。

　　据说今年年底一定会出川沙详细方案，我们拭目以待。

　　看目前的进度，图纸到施工需要多久更是一个未解之谜。

　　不过不影响川沙的房地产市场，浦东共计出让12幅土地，其中10幅给了临港，张江周边供需极其失衡。

　　只是建议大家置业时多考虑居住体验、生活场景，川沙的规划听听就好。

　　更重要的是，川沙尚未开发，并没有针对外来客群供应土地，偶尔上市一两个项目都是给当地居民改善。

　　你看看华府188、凯佳公寓，户型基本120平起步，业主基本清一色川沙、六灶本地人，即使张江的高薪码农也抢不过他们。

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
或微信/手机：13524678515; 13524678515; 13524678515 
请说明您的需求、用途、税收、公司、联系人、手机号，以便快速帮您对接资源。 
长按/扫一扫加葛毅明的微信号

扫一扫关注公众号