上海头部批集中出让土地清单里，奉贤区含宅用地（商品房）共涉及4宗地块，分别是奉贤区奉贤新城18单元01-B-02区域地块（城中村项目）、奉贤区奉贤新城16单元27-06区域地块、奉贤区庄行镇29-02区域地块、奉贤区金汇镇42-02区域地块。

　　其中两宗地块位于奉贤新城区域内，两宗位于新城外围。

　　地块名称：奉贤区奉贤新城18单元01-B-02区域地块（城中村项目）

　　四至范围：东至沪杭公路、南至肖塘路、西至肖达路、北至大叶公路

　　用地规模：5.40公顷，54000平方米

　　该幅地块位于奉贤肖塘区域，属于新城范围，且是一幅商住办土地，由于位于5号线萧塘站旁，属于地铁上盖，为了充分利用土地，因此容积率才会偏高。

　　该幅土地商务办公用地占45%、普通商品房占30%、商业******用地占25%，限高100米。

　　（注：以上规划占比信息来自网络，本地块具体信息以5月17日-5月20日上海土地市场蕞新公示信息为准）

　　不得不说，这幅土地是本次4幅地块中，位置非常好的地块，同时在肖塘区域内，也是非常核心的土地。

　　因为涵盖了商住办业态，那么这幅土地的整体楼板价不会太高，但剔除商务办公和商业******的比重，单看住宅楼板价，或也不会很低。

　　可以参考2020年6月，阳光城集团以成交价157062万元竞得奉贤区奉贤新城18单元06-B-03区域地块 ，折合楼面价17605.38元/㎡，溢价率3.56%，即如今的阳光城未来悦，均价约3.5万/平。

　　而且据了解，阳光城未来悦二期推盘337套房源，认筹人数不断上升，已触发积分制，事实上这儿已成为了沪上购房者关注的热点，尤其是5号线沿线的老闵行客户，毕竟这里的价格要比老闵行实惠不少，而且又是品质新房，凸显性价比。

　　目前来看，肖塘的城市界面非常一般，看上去破旧凌乱，也暂未有大型商业设施，学校也是以肖塘小学、肖塘中学为主，谈不上优质。

　　周边多以动迁房和老公房为主，商品房只有华润幸福里和阳光城未来悦，暂未流入二手市场，可见这儿的商品房开发尚不成熟。

　　不可否认，该幅土地在进入市场后，能够一改肖塘城中村的城市界面，不仅提升肖塘商业设施，还能重塑肖塘的对外形象。

　　地块名称：奉贤区奉贤新城16单元27-06区域地块

　　四至范围：东至碧园路、南至广丰路、西至金海公路、北至河道

　　用地规模：8.52公顷，85200平方米

　　该幅地块位于奉贤新城金海街道，是一幅纯住宅用地，占地面积较大，未来该幅地块计容建筑面积将达到13.6万方。

　　该幅地块是奉贤新城相对核心的位置，就在东方美谷科技创新核心功能区内。

　　就目前来看，该幅地块距离5号线公里的距离，不过未来奉贤将有15号线号线的站点，大概率会在金海街道附近设站，毕竟这里有居民区，也有东方美谷产业人群。

　　地块距离5号线号线南延伸段规划走向以及大致站点

　　如此，这幅土地也算是在未来的轨交站点附近，倘若15号线工程继续推进，加上地块商品房1年后入市，那么这幅地块上的商品房在未来或有可能成为下一个热门项目。

　　另外，该幅地块西侧为奉贤区主干道金海路，向北可进入虹梅南路隧道直达中环，向南可到达南奉公路核心商圈。

　　周边环境，金海路在完成修建后，道路两边比较干净，不杂乱，看上去很清晰。周边配套目前还很薄弱，以金海街道的动迁房底商为主，暂无大型商业，另外该地块距离九棵树未来艺术中心和上海之鱼有约3公里。

　　值得留意的是，该幅土地缺点是旁边有一处加油站，无法搬迁，这对该地块是个不利因素，尤其是商品房建设后，临近加油站的几幢楼会有影响。

　　2018年11月，农工商+奉贤发展底价竞得奉贤区南桥新城16单元29-01区域地块，就位于该幅地块东侧，当时成交楼面价18000元/平，即如今的光明九胤项目，单价约3.7万/平，而这一价格，基本是奉贤新城当下的新房售价。

　　这几年，区内先后开发了桐南美麓、保利象屿公园悦府等项目，如今都已交房并进入二手房市场，虽然这里有15号线的规划利好，但尚未影响到到楼市市场，区域依旧闭塞，整体来说并没有形成一二手房倒挂行情，楼市活力不如其他区，所以当前新房售卖相对缓慢。

　　奉贤区庄行镇29-02区域地块

　　：东至庄良路、南至河道、西至群贤路、北至南亭公路

　　用地规模：5.49公顷，54900平方米

　　：1.8该幅地块位于奉贤区庄行镇，属于奉贤西部区域，距离奉贤南桥老城区有约4.5公里，距离金山亭林有约4公里。

　　庄行在奉贤区来说略属尴尬，首先奉贤新城是自西向东来发展，而庄行位于奉贤新城西侧，临近原南桥老城区，本就属于人口流出区域，无论是后续发展还是规划，都活力不足。

　　其次自贸区临港新片区的出现，又重新划分了奉贤区的发展方向，金汇港以东的金汇、海湾、青村、奉城、四团都被纳入新片区，虽然底子一般，但有后续想象空间；奉贤新城作为五大新城，发展潜力更是十足；而庄行既不属于新片区，又不在新城范围，几乎没有任何想象空间。

　　所以该幅地块所在的庄行镇，暂时没有太多规划利好，周边无轨交，依旧以公交出行为主。

　　小范围来看，该地块位于南亭公路庄良公路交叉口，正是庄行的核心位置，地块四周有着老镇上的沿街商铺，虽然较为低端，但较为成熟。

　　土地价格方面，2019年3月，东原底价竞得奉贤区庄行镇B-08B-04区域地块，成交楼面价13049元/平，就是已入市的东原璞阅项目，均价约3万/平。可想而知，这里的新房只能随着时间推移慢慢卖了。

　　当然，庄行还有一优势，就是闵浦三桥开通后，庄行与老闵行产生了一定的连接，会有部分老闵行客户到往这里来置业。而未来，该幅土地或还将依托闵浦三桥，继续导入老闵行客群来进行售卖。

　　奉贤区金汇镇42-02区域地块

　　：东至金碧路、南至大叶公路、西至金闸公路、北至迎横路

　　用地规模：3.26公顷，32600平方米

　　：2.2该幅土地位于奉贤金汇镇大叶公路北侧，而大叶公路以南为奉贤新城，此地块正好是奉贤新城旁的宅地。

　　既然没有纳入奉贤新城的规划范围，那么该地块所在区域等级就无法与新城相提并论，但好在该地块临近新城，能够近距离享受新城一系列规划等设施。

　　金汇镇北部更贴近浦江镇，也就更贴近市区，客观地理位置能够吸引部分市区客的关注。

　　但是缺点也比较明显，短期内没有轨交规划，一条BRT奉浦快线的南行港路站距离地块也相对较远，出行稍有些不便。

　　在城市界面上，大叶公路还在扩建中，金闸公路又是一条老路，周边还都是在建的商品住宅，看起来比较凌乱，要想成型，尚需年限。

　　金汇镇商品房开发时间并不长，2019年2月才开始出让宅地，至今共计3幅，且都被禹洲地产竞得，再加上大叶公路南侧的禹洲项目，禹洲可谓是金汇镇的大户。

　　成交楼板价在2019年时，约1.5万/平，2020年后楼板价略有提升，达到了约1.65万/平。

　　如今禹洲入市的商品房项目，单价维持在3.2万/平，由于城市界面、交通等因素尚不成熟，这里的商品房销售也没有足够高热度，只能随着时间推移，陆续售卖。

　　在实探土地时，我们侧面得知，金汇镇的这幅宅地，“地主”禹洲还在摩拳擦掌，而景瑞和金科两大房企也过来做过市调，不知届时这幅土地会花落谁家。

　　奉贤区近些年一直都是土地供应大区，此次出让的4宗含宅土地，位置参差不齐，那么此次土拍盛宴，蕞终结果如何，请持续关注易眼看房后续报道。

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