各路买家沪上“扫货”上海仍是大宗交易“热土”

招商引资葛毅明135246785152年前 (2024-09-24)上海奉贤研发厂房租售招商587

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　　得益于上海中国经济桥头堡的独特地位，来自全国的实力自用企业和私人投资者将继续成为办公、酒店项目的主要买家。

　　上海的优质资产持续吸引着各资金方的注意力，近期又有多个项目成功交易。

　　据上海产权交易所披露，8月21日，上海雅古项目管理有限公司持有的“上海广田房地产开发有限公司40%股权”成交，成交价为底价17.2亿元。

　　企查查显示，上海广田此前由上海雅古持有40%的股权，另外60%股权由印尼金光集团旗下的香港建设持有。其中，上海雅古为国家电网旗下公司。这也就意味着，该笔交易完成后，国家电网方面将不再持有上海广田的股权。

　　有市场消息称，上海星荟中心的接盘方正是印尼金光家族。若消息属实，则该项目将由金光集团全资持有。

　　据披露，上海广田主要在上海市四川北路4街坊108号地块内从事商业、办公楼的开发经营，停车场经营管理，是上海北外滩地标性商业项目上海星荟中心的项目公司。

　　公开信息显示，该地块成交于2005年，11.4亿元的成交价即创下当年上海地王；此后，香港建设收购了其中60%的股权。上海星荟中心总体量为24.8万平方米，由两栋147米高的双子塔楼组成，其中11.8万平方米超甲级办公楼，7.2万平方米商业广场。

　　但该项目商业部分的运营表现并不算好。据赢商网大数据，今年7月，该项目的日均客流密度为7995.69人/万平方米，在北外滩商圈的五家存量商业体中排名垫底。

　　另一位于浦东的商业物业近期则以资产包的形式被转让。上海证大（近期公告称，将多项资产打包及其相关债权一起转让，总代价共计1000万元。

　　据披露，上述资产包括上海证大大拇指广场25个商铺单元、一间酒店等在内的资产，以及位于青岛、扬州、烟台等地的各类物业。公告显示，截至5月31日，前述（包括受查封令约束且尚未获得适当所有权证书的物业）的总价值约为28.77亿元。

　　其中，上海证大大拇指广场位于浦东联洋，占地面积近6万平方米，设超市、酒店式公寓等，由上海证大运营近20年。此前该项目已有部分出售，而此次交易完成后，上海证大大拇指广场就全部出让。

　　与星荟中心的买家不同，抄底上海证大大拇指广场的为内地企业瑞冬集团。该公司山东德州，主要从事中央空调产品的研发、设计、生产、销售、安装和维护。

　　不只是商业资产，近来频繁出售资产回血的万科，在上海有一处办公楼出售。根据网上房地产，位于徐汇滨江的龙华万科中心T1办公楼于近期成交，该栋办公楼报价为45000元/平方米，总面积约28172.38平方米，成交价约12.68亿元。

　　头部财经查阅资料发现，2017年4月，该项目所在地块上海徐汇区龙华街道N11-08、N15-01、N15-05地块出让，用地性质为商办，以招挂复合的方式成交，由西岸集团、万科、新黄浦等三家单位组成的联合体竞得，成交价约20.64亿元，楼面价21315元/平方米，溢价率0.49%。

　　2020年一季度，该项目启动全面建设，由万科主导开发建造一个TOD大型综合体项目，其中包含约6万方的总部办公楼，也即龙华万科中心。龙华万科中心共含有5栋独栋办公楼。目前，龙华万科中心5栋独栋办公楼中的T1-T4已成交，T5仍在放售中。

　　值得一提的是，根据项目的公开推售信息，其中有4栋可用于销售，也即T2-T4，而T1原为自持。早前的地块出让文件也要求，项目受让人应自持建筑面积不低于40%的办公物业不少于20年；同时，自持物业不得整体、分幢、分层、分套转让。不过，该出让文件也提及，如遇破产、重组、撤销等特殊情形需整体转让约定自持部分的，则可向出让人提出申请，经出让人同意后执行。

　　此外，位于黄浦江外滩的甲级办公楼、曾隶属于开发商三盛宏业的甲级办公楼三盛宏业大厦则以法拍的形式，被一家成立仅一个月、注册资本也只有10万元的公司拍下，成交价为8.3072亿元。

　　酒店资产也同样被资金青睐。近来，山东高速以约3.3亿元的价格，拿下了浦东金桥万和昊美酒店30%的股权；位于黄浦区斜土路的原华美达酒店也以法拍的形式易主，成交价约4.26亿元，溢价率达31.5%。

　　一直以来，上海在内地大宗交易市场都占有举足轻重的地位。据克而瑞资管（CAIC）监测显示，2024年上半年，内地32城大宗物业共106笔成交，总金额约666.68亿元，同比上升7.19%，其中上海总成交额约274.5亿元，为单城市蕞高。

　　有在上海从事大宗交易的业内人士向记者表示，上海是安全的市场，有许多避险资金会选择这里。当前上海项目不少资产价格回落，企业可以较低的成本选到好的办公地。同时，还有不少企业希望在上海能属于自己的冠名大楼，有助于开展业务，并且提高客户认可度。

　　业内预计，今年下半年，随着资产价格的回落预期，大型机构投资者将进入市场，推动整体市场成交量的增长。

　　戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强认为，在大宗交易方面，预计下半年部分外资基金持有折价项目有望成交，同时法拍项目占比继续增加；同时，得益于上海中国经济桥头堡的独特地位，来自全国的实力自用企业和私人投资者将继续成为办公、酒店项目的主要买家，国内的低息环境也有望给内资买家创造良好的融资杠杆，潜在通胀增长将成为配置房地产的理由之一。