2018年第四季度上海《工业市场报告》

　　报告指出第四季度，上海工业地产市场呈现升势，物流和工业厂房的租金均出现上涨，分别环比上涨1.9%和1.6%。在本报告中，莱坊将对上海的物流仓储、厂房的供需情况、租金走势以及工业土地市场作出分析和研判。

　　2018年12月，受季节性因素影响，中国物流与采购联合会发布的中国物流业景气指数为54.7%，较11月下降1.2个百分点，但总体仍维持较高的水平。

　　原油、天然气、煤炭等大宗商品物流需求有所回升，与民生相关的电商物流、快递速运、冷链、医药等物流需求仍保持快速增长。受到年末电商物流旺季的影响，对于工业仓储空间的需求逐渐升温。上海物流仓储地产的租金在第四季度呈现升势，环比上涨1.9%至每天每平方米人民币1.58元，增幅环比增加1.9个百分点。

　　第四季度，受惠于零售业“双十一”、“双十二”促销，消费热度上涨，物流仓储面积供不应求，上海物流仓库的空置率环比下跌0.5个百分点至7.5%。

　　第四季度，上海工业租金保持升势。上海单层厂房平均租金升至每天每平方米人民币1.24元，环比增长约1.6%。根据莱坊研究部数据，从区域来看，工业厂房租金蕞高的区域为浦东和闵行，日租金分别达到约每天每平方米人民币1.5元和1.4元。

　　第四季度，生物医药产业作为上海市重点发展的战略性新兴产业，规模稳中有升。不断涌入的国内外生物医药企业推动了对于厂房的需求。10月19日，德国工业巨头西门子宣布旗下的医疗部门将投资人民币约30亿元在上海国际医学园区新建一个实验室诊断试剂工厂，这是西门子医疗在亚太地区的首个体外诊断试剂工厂。

　　◆ 10月26日，顺丰控股以人民币55亿元收购德国邮政敦豪集团在中国内地、香港和澳门地区的供应链业务。

　　◆ 11月22日，安联集团宣布收购中国核心现代物流资产组合50%的权益，有关资产由维龙中国开发，并由基汇资本所管理的基金持有。

　　◆ 普洛斯集团主力品牌环普以人民币3.84亿元收购北控医疗健康间接全资附属公司上海祥永位于闵行区浦江云创商务区的六栋写字楼，其中两栋用作研发，总建筑面积为43,096平方米。

　　第四季度，上海工业土地一级市场成交活跃，共有15幅工业地块成交，总成交土地面积为164万平方米。成交量居前的区县分别为浦东、嘉定两区，其中，浦东的土地成交面积遥遥领先，达89万平方米，嘉定区位于第二，成交面积达50万平方米。

　　从成交价格来看，第四季度工业用地平均成交地价蕞高的仍然是闵行区，土地单价达每亩人民币117万元（1亩=666.7平方米）。排名第二的是松江区，土地单价为每亩人民币107万元。奉贤区的土地单价相对较低，为每亩人民币30万元。

　　从出让面积来看，第四季度上海工业土地一级市场单幅地块的出让面积以1-5公顷的小面积地块为主，占到80%。单幅面积大于8公顷的土地共3幅，其中两幅位于嘉定区，一幅位于浦东新区，占总幅数的20%。

　　随着中国电商、快递等行业的快速崛起，整个物流行业开始向智能化，一体化甚至无人化转变，基于物联网，大数据，人工智能等先进技术的智慧物流，将是现代物流的发展方向。未来一年，我们预计仓储物流的租赁需求将持续增加，仓储物流地产的租金年增幅将在4-5%之间；工业厂房的租金将继续上涨，同比增幅在3-4%左右。

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