大家都知道，口罩这三年，上海的房子其实涨了不少。

　　如果你是在口罩之前，或者口罩事件前期买房，已经是买到赚到。

　　从全市均价来看，2020-2021年这两年，大盘涨了20-30%。

　　甚至很多人也知道，有些豪宅，在22年上半年就直接涨了30%-50%，甚至更多。

　　但是，对于上半年30%-50%的涨幅来说，现在跌10-15%，只能算是回调。并无半点诚意。

　　惨个屁，对他们来说，就是少赚些而已。

　　线年，大盘涨的时候，他们稳如老狗，一分没涨。

　　别人吃肉，他们没喝到汤。现在挨打，他们先被揍。

　　这些地方，过去不行，未来堪忧，如果刚需买房，避开绕道。

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　　头部类，就是远郊，但又没地铁的次新房。

　　奉贤的金汇、海湾、奉城、青村、庄行、柘林；

　　浦东的合庆、泥城、书院、宣桥、新场、祝桥；

　　拉一下前五年的二手房成交，你会发现，以上这些地方，几乎都没有怎么涨。

　　比如，浦东书院的丽泽菏亭苑，2009年的次新房。81平两房中楼层，2017年的成交价是181万，2021年的成交价170万，没涨就算了，还跌了5%。

　　到今年11月，同户型的成交价格依然在170万上下浮动。蕞近，挂牌价也在在170上下，且，有的谈！！！！

　　这不是个案，是书院镇整个板块的常态。

　　因为浦东的跳空式发展逻辑。城市化发展到了周浦，直接就跳在了临港。

　　所以周浦到临港中间的整个片区，都很垃圾。

　　没有政策扶持，书院镇自身发展也很不咋地，板块内大多也都是农田。除了有个非常小的禹州广场外，也没有其他什么配套。

　　16号线贯穿板块，但距离居民区死远，辐射能力实在有限。

　　在比如，奉贤海湾板块的绿地香颂，就更惨了。

　　2017年的时候，47平的一房能卖到125万。

　　而到了2021年，同户型蕞高成交价才91万。

　　这5年，不仅没涨，反而跌了27%。

　　这就是典型的，别人吃肉，这里挨揍。

　　现在到了冷静期，这里更惨了，挂牌价直接干到88万。如果想要成交，估计能跌到85万以下。

　　别的地方只是垃圾，奉贤海湾板块真的是垃圾中的战斗机。

　　别的地方顶多不涨，这里不仅不涨，还会跌，还会烂尾。千万别碰。

　　其实总结下来，5年没涨的板块，有一个很大的共性。

　　1、超远郊，距离市中心普遍30公里以外；

　　2、没有地铁，或者地铁距离居住区较远；

　　在这些只跌不涨的板块背后，其中本质是因为不够稀缺。

　　上海6340.5平方公里，一共有170多个板块，但外环以内的中心城区只有664平方公里。占全市面积的10.5%。

　　所以你就要知道，剩下的90%的土地，城市化覆盖程度都比较低。

　　而上海，已经过了大量导入人口的年代。摊大饼抬升郊区地位的事情，已经不复存在。

　　目前，上海仅仅是中环内的各种规划就已经眼花缭乱，在郊区，五大新城也是如火如荼。

　　虽然上海房子看似很多，但其实，买错的概率真的非常大。

　　即便占比很小的中心城区，也不是盲选就可以。

　　老破小、老破大，也是肯定不能碰的。

　　第二类不能碰的，就是市区的老破旧系列；

　　在贝壳捡降价幅度前十的房源，降价幅度均在20-29%左右，近一半来自杨浦鞍山。

　　整个板块不大，却有3条地铁线号线。

　　这个板块，顶级的地段、健全的配套，便捷的交通，逆天的教育，成熟的医疗。

　　但目前的二手房市场，已经跌的非常非常惨。

　　可以说，从17年买入的人，到现在，大部分不仅没有赚钱，还在赔钱。

　　这套对门分的户型，17年的时候，成交单价是6.3万多。而到22年1月，成交单价只有5.8万。

　　作为内环内，5年来不仅没涨，还跌了10%左右。

　　如果加上房贷成本等，跌的更多了。

　　而正儿八经的一居室，更是跌到哭。

　　2017年成交单价7.7万。到2021年单价跌到了7.2，在到今年成交单价已经跌到6.1万。足足跌了20%多。

　　所以，当下豪宅或者一些次新跌个5-10%，在前面的一波涨幅面前，算是回落。

　　内环内，这种老破小，老破大扎堆的板块，绝不止杨浦鞍山，还有很多。

　　比如，杨浦中原、静安的彭浦、虹口的凉城、普陀的甘泉宜川……

　　但这几轮下来，并不是所有的板块都在涨。特别是很多板块，别说吃肉，汤都没喝上。

　　如果买到这种房子，讲真的，到了市场冷静期，后面会更难。

　　对于远郊次新，市区老破小、这种房子，真的慎重选择。

　　除此之外，五大新城板块的老城区也慎重选择。

　　上海楼市的分化未来会越来越明显。一步踩坑，拖垮半生。

　　房产，未来的涨幅是掌握在少数人的手里。

　　买对房，依旧可以在这个赛道里拿到福利。

　　但，不是每个人都能幸运的选对，即便在上海这样的一线城市，也是如此。

　　希望，准备上车的小伙伴，选对房，不迷茫。

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